民法　改正　敷金の定義を明文化　 - #鳥取大学　#アパート　#マンション　不動産賃貸　売買　エル・オフィス～新築物件！オール電化物件！～

賃貸住宅を借りるときに、必要な【敷金】について、民法で定義されることになりました。

【東京ルール】や【国交省のガイドライン】ができてから、かなり、敷金に関するトラブルは減ったように思いますが、民法で明文化されることにより、さらに、改善されるものと期待されます。

賃貸住宅における市場は、【貸主優位】から【借主優位】に様変わりしつつあります。

平成１０年頃の鳥取市内における賃貸市場は、明らかに【貸主優位】で、不動産会社は、借主を選ぶ状況にありました。

この１５年くらいで、大きく市場が変わり、『借主優位』の状況になりました。

一番の要因としては、賃貸物件が数多く建築されたことによる『供給過多』ではないかと思います。

鳥取市湖山地区をベースに考えると、平成１５年くらいまでは、明らかに賃貸物件が少なく、家賃もそれなりに高く設定されていました。

『貸主側（不動産会社）が、借主を選ぶ。』という状況でした。

その当時は、原状回復についても、すべて、入居者負担。。。

クロスの張替え等を貸主の負担にしようとすると、貸主から不動産会社を変えられる恐れすらありました。

ただ、いつまでもその状態が続くわけがないと思ってはいましたけど。。。

賃貸住宅のお客様といえば、『入居者の方』がお客様になるわけで、

お客様を大切にしないやり方が、いつまでも続くわけがないのは明らかなこと。。

ようやく、不動産業界・賃貸業界も、まともな状況になりつつあるということだと思います。

さて、敷金について、民法で明文化されることにより、退去時のハウスクリーニング代等をどうするかということが問題になってきそうです。

現在の鳥取市内における取扱状況は、特約で『入居者負担』となっていることがほとんどのように思います。

『東京ルール』や『国交省のガイドライン』も、この特約を否定してはおらず、十分に説明することを義務付けています。

『ハウスクリーニング』についても、使用状態が悪くない場合・・・それなりにきれいな状態で明け渡しが完了している場合には、入居者負担とする特約は、難しくなってくるように思います。

賃貸市場は、明らかに『供給過多』になってきていることは前述しましたが、『供給過多』の市場で、入居者を獲得するためには、さまざまなサービスの提供が必要になってくることは必定で、その中の一として、『ハウスクリーニング代の入居者負担という特約』が廃止されてくるものと考えられます。

エル・オフィスでは、今後、その点を踏まえて、対応を考えていきたいと考えます。

【以下　YAHOOニュースより転載】

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民法が約120年ぶりに改正の見通し　敷金の定義は明文化へ

フジテレビ系（FNN） 8月26日(火)18時30分配信

明治29年(1896年)に制定されてから、ほとんど変わっていなかった民法。
今回、およそ120年ぶりに改正される見通しとなった。
街の人からは、「(業者が)敷金を返す気がないので、結局使われている。掃除費だったり」、「明細を見ても、どの部分が原状回復に使われているのかわからない」などといった声が聞かれる賃貸住宅の敷金。
国民生活センターには、この賃貸住宅の敷金や、原状回復をめぐるトラブル相談が、毎年、1万4,000件前後も寄せられるという。
街の人は「壁紙の張り替え、ふすまの破れを直すとか、風呂の栓が取れたとか、修復費がかかっちゃって。(敷金が)ちょっと返ってくるかなと思っていたら、マイナス5,000円くらい取られちゃったので」と語った。
「敷金」とは、家賃の滞納などに備え、家賃の数カ月分などを大家さんに預けておく保証金のこと。
通常、部屋を解約する際に返還されるが、住み続けて汚れた部屋の原状回復をする費用に充てられるケースも多い。
街の人は、「ほとんど戻ってこないですね」、「もともと返ってこないものとは思っていたんですけど」などと語った。
現在の民法では、敷金の定義や返還の基準の明確な規定がなく、大家と借り主とのトラブルの原因となっていた。
部屋を借りる側は、どこまで原状回復の費用を負担しなければいけないのか。
先日、借り主が退去した東京・板橋区の38.5平方メートルの1DK、家賃8万4,000円の物件を不動産業者と確認した。
オオミハウジングの野地千恵美さんは「(天井のクロスがはがれていますが?)これは、通常の範囲に入りますので、退去の時にあっても、大家さんの負担に入ります。(経年劣化?)そうです」と語った。
自然にはがれてしまった天井のクロスや、家具を置いていたために壁紙についた跡は、通常の生活の範囲内なので、修繕費用は大家さんの負担になる。
野地さんは「こちらの(コンセントカバー)この部分は壊れているので、(借り主)負担になる。(敷金から引く?)そうですね」と語った。
一方、通常の使用では壊れない器具の破損や、床の引っかき傷などは、借り主の責任とされ、敷金から修繕費用が引かれることになる。
そこには、ある明確な基準があった。
野地さんは「東京都の物件については、『東京ルール』で説明している。経年的なもの、通常の使用の範囲は、退去の時に汚れ等があったとしても、借り主の負担にはなりません」と語った。
東京都では、石原知事時代の2004年に、わかりにくい敷金のルールについて、独自の「東京ルール」を定め、原状回復のガイドラインを設けている。
野地さんは「(敷金について)ほとんど問題が起こっていないので、今まで通り、東京ルールをもとに、法案を作ってつくってほしい」と語った。
そして今、民法は、およそ120年ぶりの改正に向けた検討が行われている。
そこでは、国民にわかりやすい民法として、敷金の定義についての明文化が盛り込まれるとみられる。
改正される民法では、敷金をめぐるトラブル解決の指針として、「借り主は通常の使用による傷みや汚れ、経年変化については、原状回復の義務を負わない」という新たな敷金ルールが明記される見通し。
国民生活センター相談情報部の遠藤陽介さんは「(これまでは)金額が小さい場合、やはり諦めた方もいらっしゃるし、(民法の改正で)消費者にとって、わかりやすいルールが示されることで、トラブルが減ることも予想されます」と語った。