『それは、税金をムダにしているでしょ！！』・・・任意売却をジャマする 鳥取税務署・鳥取市役所・・・・

任意売却を行っている場合に、

鳥取税務署と鳥取市役所という

とってもわからず屋の役所に

悩まされること・じゃまされること

があります！！

鳥取税務署

鳥取市役所

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※　まず、筆者は、優良？？な、納税者であり、

　　税金を滞納していることはありません。

       また、住宅ローンの滞納もありません。。

　　あらかじめ、誤解のないように、お願いします！！

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まず、予備知識として・・・

国税徴収法第４８条では、

「差し押さえることができる財産の価額がその差押に係る

滞納処分費及び徴収すべき国税に先だつ他の国税、

地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込がないときは、

その財産は、差し押えることができない」と規定し、

無益な差押えを禁止しています。

法律の条文なので、わかりにくいため、

わかりやすく書きます。。。。

３，０００万円の新築の住宅（土地・建物）を、

住宅ローンで借入金３，０００万円を借入して

購入したとします。

（土地：１千万円・建物：２千万円、諸費用は自己資金）

この時に、住宅ローンを融資した金融機関は、

この住宅に抵当権（いわゆる担保）を設定します。

１０年くらい住宅ローンを支払ったけれども、

リストラとかいろいろな事情により、ローンの支払いが

困難になって、滞納してしまったとします。

住宅ローンのほかにも、国税（例えば、所得税）や

市民税・国民健康保険料なども滞納してしまったとします。

このようなケースになった場合には、金融機関が抵当権設定

している住宅に対して、国税庁や市役所は、

『差押え』を行う場合があります。

住宅ローンを滞納してしまって、売却しなければならなく

なった場合、裁判所の競売にかけられて強制的に

売却されることもあります。

ただ、もう一つの方法としては、いわゆる『任意売却』と

いう方法で、この任意売却とは、あくまでも、

住宅の持ち主自身が売主となって、自主的に住宅を

売却するという方法です。

競売と任意売却の大きな違いは、

①裁判所が主体となって、強制的に売却するのが競売。

　裁判所に頼らず、債務者（住宅の所有者）が自主的に売却して、

　住宅ローンの残債を全額ではないけれども、ある程度返済する

　のが任意売却。です。

②一般に、競売よりも任意売却のほうが高く売れるといわれます。

ここで、住宅について、１０年間ローンを支払った後に、

その住宅を売却しようとした場合・・・

頭金を入れず、全額借入した場合には、

住宅が売れる価格＜住宅ローンの残債額　

となることが一般的です。。。。。

住宅が売れる価格＜住宅ローンの残額　

にどうしてなるのか？？？

『一般的に・・・』という簡単な言い方では

納得できない方のために、

少し、理由をつけて説明すると・・・

上記の新築時の価格３千万円

（土地：１千万円・建物：２千万円諸費用：自己資金で用意）

の住宅で考えてみると・・・

金利１．９％　３５年ローン　ボーナス支払いなし　

で借り入れをしていた場合

１０年後の住宅ローンの残債額は、

約２千３００万円です。

仮に、土地の価格１千万円のままで

値上がりも値下がりもしなかったとした場合でも、

建物は、住んでいれば、傷むし、価値は下がっていきます。

建物の場合、耐用年数２０年として、償却を考えると、

建物査定価格は、

２千１００万円が査定の基準

となります。

これに、使用状況等を加味して、査定価格を算出します。

単純な計算上だけでも、住宅ローンの残債に比べると、

２００万円くらいのマイナス

になってしまいます。

鳥取のような地方都市では、１０年前の土地価格と

現在の土地価格を比べると、

３０％以上値下がりしているので、

土地の値下がり分も踏まえて考えると、

住宅ローンの残債額よりも

現在の土地建物の価格のほうが、

５００万円くらい低いということに

なってしまいます。

１０年くらいが１５年くらいになったとしても、

やっぱり　

住宅ローンの残債＞住宅の売れる価格　

なのです。。

細かな理由はわからないにしても、

以上のことは、感覚的に理解している方は

多いのではないでしょうか？？？

住宅ローンの残債＞住宅の売れる価格　

となっている土地建物に、

国税庁や市役所が

差押えを行ったとしても、

国税庁や市役所には、

配当金が回ってきません。

配当が回ってこないのに、差押えはするな！！

という考えが、国税徴収法第４８条

に定めている

無益な差押えの禁止

ということです。。

『国や市役所が、そんな法律違反をするわけがない！！』

と思っている方・・・

国や市役所は、平気で、そういうことをするんです！！！

地方自治体（市役所や県）ごとに、その取扱いは違うので、

すべての市や県が同じとは言いませんが、

経験上、

鳥取税務署と鳥取市役所はそうであると

断言できます。

＊＊＊＊＊＊ここからが本題＊＊＊＊＊＊＊

差押えをすること自体は、否定しないのですが、

無益なことがはっきりしたら、

差押えは解除すべきなんですが、

鳥取税務署や鳥取市役所は、

これに応じません。。。。

筆者が交渉するから応じないのかなと思って、

弁護士に交渉してもらうこともあるのですが、

弁護士が交渉しても、

鳥取税務署や鳥取市役所は、

だめでした。

 このブログのタイトルに

『それは、

　　税金を無駄にしているでしょ！！』

と敢えて付けたのは、次の理由があるからです。

任意売却の場合、

鳥取税務署や鳥取市役所に対して、

タダで差し押さえを解除してくれとは、

交渉しません。

だいたい、

滞納金額の１０％相当額もしくは、

１０万円～３０万円くらい、

ケースによっては、それ以上の金額を

税金滞納分の一部として支払うから、

解除してくれと交渉します。

この費用は、

任意売却の売買代金（金融機関への返済分）の一部を

金融機関の承諾を得て、税金の返済の一部に

回すということです。

この時点で、不動産につけた差押えの

効果として、

１０万円以上の税金が回収できることが

明確になるわけです。

任意売却に応じて差し押さえを

解除するだけで！！

もし、競売になってしまったら、

これまで書いたような理由で、

競売で落札された金額は、すべて、

第１位の抵当権者である金融機関への返

済に回ってしまって、

鳥取税務署や鳥取市役所に回ってくるお金は

全くないのです。

これが、不動産に対する『無益な差押え』になってしまうのです。

『競売は、最低金額が決まっているだけで、

　　　いくらで入札されるかわからないから・・・・・』

『もしかしたら、常識はずれの高い金額で入札する

人がいるかもしれないから・・・・・・・』と、

鳥取税務署や鳥取市役所の担当者は、いうかもしれませんが、

万が一に期待するような

程度の低い職員に、

その仕事をさせていていいのか

疑問に思います。。。

『回収できるときに回収する。。』というのが、

債権回収の原則だと思いますが、

鳥取税務署のみなさん

鳥取市役所のみなさん

ついでに鳥取市議会のみなさん、

一度考えてみてくださいね！！

鳥取市役所以外の某町役場では、担当の方が理解して、

応じてくれたこともありますけどね。。。。。

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【エル・オフィスの任売物件の実績】

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下記の任意売却を行っています。

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 その他、掲載不可のものもあります。。。。。

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