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事業用定期借地 契約 の 中途解約について ~ エル・オフィス ~

事業用定期借地契約の中途解約について

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定期借地権制度が導入されて、20年くらいたちましたが、

当初は予定していなかったことが生じてきて、

トラブルになるというケースが見受けられるようになりました!!

その一つが、借地人の事情による「中途解約」

事業を始める当初は、事業を縮小しなければならないとか

場所を変えるとかは、想定していなかったことだと思いますが、

「10年一昔・・・」ということわざもあるように、

10年もすれば、いろいろな事情が変わってきて、

中途解約したいという事態が生じることもあります。

「10年もたたずに、数年で・・・」ということも・・・・

 

そこで、定期借地契約について、特に、

中途解約 について書いていきます。

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借地借家法 第23条

 事業用定期借地権等)

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第23条
1.専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するもの
  を除く。次項において同じ。)の所有を目的とし、
  かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地
  権を設定する場合においては、第9条及び第16条
  規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造によ
  る存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定によ
  る買取りの請求をしないこととする旨を定めること
  ができる。

2.専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、

  存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定

  する場合には、第3条から第8条まで、第13条及び

  第18条の規定は、適用しない。

3.前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、

  公正証書によってしなければならない。

 

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借地借家法における「事業用定期借地」に関する

条文は、上記のとおりです。

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そもそも、旧借地借家法では、

『一度貸したら、土地が戻ってこない・・!!』

という不安を、

定期借地

(わかりやすく言うと、期間限定の借地)

にすることで、

『もっともっと貸していきましょう!!』

という感じに改正したものです。

 

ある意味、

借りた人が契約期間中に

解約しなければならないという事情が

生じるかも・・ということは思いつかず、

一定期間が満了して契約が終了する時に、

いかに円滑に契約終了・明渡し手続き

スムーズにするかに大きな関心を

もって作ったものです。

 

借主が途中で解約するなんて、思ってもいなかったんです!!

 

ただ、実際には、事業が上手くいかないなど、

いろいろな事情で、中途解約という問題が発生してきました。

 

定期借地契約というのは、一定期間、賃貸借契約を継続

しなければならないという契約ですので、途中で解約で

きるという特約を付けていません。

一般に使用される定期借地契約書も、途中解約の特約は

ありません。

途中解約の特約がないということは、

貸主に納得してもらって解約する(合意解約)

しかないということになります。

貸主は、10年間の定期借地契約なら10年間分の

地代収入が、定期借地契約で保障されていたわけですので、

中途解釈するなら、その地代収入分を補償してくれという

ことになります。

定期借地契約なので、当然、この貸主の権利は守られるべ

きものということになります。

 

事情変更の原則による解約という方法もありますが、

あくまでも借主側の事情が変わったという事であり、

貸主の不手際が原因ではないので、一方的に借主の

言い分が通るわけもありません。

 

ここで問題となるのは、契約を途中解約するにしても

残存期間が、10年以上になることもしばしば・・・

 

例えば、20年の定期借地契約(月額:10万円)を、

10年目で途中解約するとなると、

残り10年分の地代(残存期間分)

10万円×12カ月×10年=1,200万円

貸主からすると、解約するなら、この1,200万円を

払え!!ということになります。

残存期間分の全部が請求できるかどうかについては、

判断の分かれるところ、事情によるところも

出てくると思いますが、それ相応の違約金が

必要になるものと考えられます。

借主側としては、違約金の額を少なくするため

・貸主とのトラブルを避けるためには、次の借主を

見つけてくるなどの対応も必要になるかもしれません。

 

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