「サブリース」って本当に大丈夫か？？
～ サブリースについての一考察 ～
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「家賃保証」アパート経営、
減額リスクの説明義務化
「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と
業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、
数年後に家賃を減額された――。
そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は
「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を
賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。
朝日新聞デジタル 8月11日(木)4時2分配信
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エル・オフィスでは、
「サブリース」という賃貸経営は、
「オーナーにとって、何のメリットもない！！」
と発信し続けています。。。
サブリースとは、賃貸物件を賃貸住宅管理会社が
一括借り上げをし、それを一般の入居者に転貸する
という仕組みです。
「一括借り上げ」ですので、オーナーには、
入居状況のいかんにかかわらず、毎月定額で
賃料が入るというシステムになっています。
賃貸経営において、「入居者の獲得」というのは、
絶対条件であり、「入居者の獲得」ができてさえすれば、
賃貸経営において、失敗ということはないと言えます。
これを「満室保証」として、満室になった状態の賃料を
３０年間保証するというのが、「一括借り上げ」という
システムです。
今回、問題となって制度化されるというのは、
「この一括借り上げの賃料が、途中で、減額されることが
あるということを説明しなさい。」というものです。
「当たり前と言えば、当たり前のことを制度化する」と
いうのですから、当たり前のことができていないのです。
そもそも、「サブリース」は
論理的に成立するのか？
と、エル・オフィスでは疑問を持っています。
「入居者の空室リスク」を賃貸管理会社が負担するとして、
その空室分の賃料は、どこから捻出するのか？？と考えたとき、
賃貸管理会社には、捻出先がありません。
賃料は、入居者から毎月集金するのですが、
一括借り上げによる保証家賃も、毎月、オーナーに
支払をしなければなりません。
いくら多くの資金を集めたとしても、
（一括借り上げ物件を多くして、多くの賃料集金をしたとしても）
その資金の大部分は、保証家賃としてオーナーに
支払わなければなりません。
つまり、いくら多くの資金を集めたとしても、
その資金を長期間管理会社保有するわけではないので
生命保険のなどのように、運用するということは
できないのです。
そもそも、空室リスクを保証する財源などないのですから、
空室が増えたときには、当然のことながら、破たんするか
借上げ保証賃料を下げるかしか方法がないのです。
いきなり、破たんするのは、問題が大きいので
「借上げ賃料の値下げ」をせざるを得ません。
当たり前と言えば当たり前のことです。
サブリースを行っている大手の会社では、
有名なタレントを起用して、テレビCMを行い
「３０年一括借り上げだから、安心！」と
謳っています。
CMにも、かなりの費用が費やされていることでしょう。
換言すれば、実際に入ってきた賃料と一括借り上げにより
オーナーに支払う保証賃料との差額を、ストックするわけでもなく
CMに浪費しているわけです。
「より破綻が近くなる方法をとっている」と
いうことができるのではないでしょうか？
アパート経営を行うにあたっては、
入居者の獲得が絶対条件です。
売れない商品を多量に作ったら、売れなけれその製造者が
倒産するように、入居者の入らないアパートを作ったら、
そのオーナーは、倒産するしかないのです。
ほかに収入や資金があれば、倒産は免れるかもしれませんが、
事業としては、失敗です。
アパート経営とは、そういうものです。
数千万円から数億円の投資を行うわけですから、
相当の覚悟も必要です。
「一括借り上げだから、安心。」といううたい文句を
信用するというのは、あまりにも安易で軽率なことだと
考えるべきです。
一括借り上げによる保証料は、保証会社によって、多少異なりますが、
概ね１０％から２０％に設定されています。
保証料が、１０％だとすると、
１棟１０室で、１室の賃料が１０万円のアパートを建築した場合
保証料が１０万円で、オーナには一括借り上げ保証賃料として
９０万円が支払われることになります。
このとき、１室の空室ができたら、保証会社は、
入居者から９０万円を集金して、９０万円をオーナーに
支払うということになり、人件費等の経費が掛かる分、
保証会社としては、マイナスになってしまいます。
このようにならないため、保証会社によっては、
実際の賃料とは別に、基準家賃というものを定めて
その基準家賃の９０％を保証するとしている場合も
多く見受けられます。
この基準家賃とは、実際の家賃の８５％程度です。
そうして計算すると、８５万円の９０％が支払われると
いうことなので、オーナーの保証賃料は、
７６万５千円となります。
実質の保証料は、２３万５千円。実に、２３．５％の
保証料を支払っているという計算になります。
新築して１０年くらいは、ある程度入居は安定するケースが
多いので、上記のように、２３．５％くらいの
保証料があれば、保証会社としては、マイナスには
ならないと考えられます。
オーナーにとっては？？？
続きは、次回へ
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