中古住宅の購入についてのワンポイント！！
#新築物件 #未入居物件 #中古物件
まず、中古住宅とは・・・・・
中古住宅とは、単純に、住宅のうち、新築住宅ではないものは、
全て中古住宅になります。
一部、建築業者や不動産業者などの建売住宅のうち、
建築してから１年以上経過した住宅のことを
未入居物件という言い方をする場合があり、中古住宅とは
違うものとして取り扱われます。
中古住宅の魅力としては、すでに建物が完成していて、
一定期間、他の方が住んでいたという実績がある建物であると
いうこと、
そして何より、新築住宅よりも、かなり、安価に購入できる
ということです。
中古住宅のあれこれ・・・
販売されている中古住宅でも、それぞれのパターンがあります。
①不動産業者等が売主の場合
②所有者（個人の方）が売主で、不動産会社が仲介している場合
③所有者が（個人の方）から、個人売買で購入する場合
【 ①不動産業者等が売主の場合】
不動産業者が売主の場合には、リフォーム工事を行って、
購入後に、リフォーム工事等を行う必要はあまりないというのが
一般です。
また、売主が不動産業者の場合には、
『瑕疵担保責任』を２年間負うことに
なっていますので、購入してから２年以内に、
雨漏りが発生したとかの不都合が発生した場合には、
売主（不動産業者）に修理してもらうことができます。
最近では、売主となる不動産業者は、
瑕疵担保保険に加入することが一般的になっていて、
瑕疵（欠陥）があった場合には、その保険で
修理できるようになっています。
瑕疵担保保険には、もう一つ利点があり、
瑕疵担保保険に加入する際には、保険会社の調査員が、
その物件に瑕疵（欠陥）がないかどうかを調査して
瑕疵（欠陥）がないものだけ、瑕疵担保保険に加入できるという仕組み
になっている点です。
『瑕疵担保保険加入物件』ということであれば、
素人の調査ではなく、
専門の調査員がきちんと調査して、
それに合格した中古住宅であるというお墨付きを得ている
という理解をしても、よいと思います。
【②所有者が個人の方で、不動産業者が仲介を行う場合】
中古住宅の取引の場合、このパターンが、
最も多いのではないかと思います。
個人の方が売主なので、
現在の状態（リフォーム工事等を行っていない状態）での、
不動産取引を行うことが一般的です。
最近は、不動産業者がリフォーム工事業を兼業していることが多いので、
仲介の不動産業者がリフォーム工事を請負うということが多いと思います。
このパターンの利点としては、
売主となる個人の方にとっては、より高く、売れるという点です。
①のパターンのように、不動産業者に買取をしてもらうと、
リフォーム工事のほかに
不動産会社の買取費用や販売までのリスク管理費用などを
物件の価格から差し引いて買取をするということになるので、
仲介で売る場合に比べるとかなり安くなります。
また、買主にとっては、より安く買えるということもできます。
リフォーム工事代が上記と同額かかったとしても、
買取費用やリスク管理費用が発生していない分、安いという理屈です。
最近では、個人の方が売主となる場合でも、
瑕疵担保保険に加入することができる仕組みになっていますが、
現在のところ、加入しているケースはあまり多くないように思います。
不動産取引においては、売主が個人の場合には、
『売主は瑕疵担保責任を負わない。』という特約が
付されることが一般的なこと、
瑕疵担保保険に加入する場合には、ある程度悪い部分を
事前に修繕しなければならないことなどが要因のように思います。
瑕疵担保責任がない分、価格が安価であるという理解が正しいかもしれません。
【③個人間売買の場合】
個人間売買は、知り合い同士で売買するというケースがほとんどで、
レアなケースと思いますので、割愛します。
続きは、また次回へ
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