中古住宅の購入についてのワンポイント（その２）
【中古住宅の価格は、どうやって決める？？？】
今回は、中古住宅の価格について、解説します。
中古住宅の適正価格は、
売主と買主が相互に納得した取引価格が適正
なものと言えます。
工場で生産する製品と違って、同じ品質の不動産（土地・建物）というものは
存在しません。
例えば、新築時は同じ規格の住宅であったとしても、使い方の良しあし、
経過年数など、様々な違いが生じます。
土地においても、同じ地域ににあったとしても、間口の広さや
地盤の良しあし、日照の良しあし、隣接土地所有者なども異なり、
全く同じの中古住宅というものは、存在しません。
『売主と買主が相互に納得した取引価格が適正価格』というだけでは、
何の目安もなく、価格も決まらないということになりますので、
不動産取引の実務では、
土地については、取引事例法を用いた価格査定
を行い、
建物については、原価法という方法で価格査定
を行います。
土地の査定における取引事例法とは、
近隣地域で取引された直近の事例をもとに、
その土地と比べて、査定する土地の評点を算出して、
土地価格を導き出すという方法です。
建物の査定の原価法とは、下記の算式で算出します。
原価法=再調達価格×延床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）
不動産実務では、専用のソフトを使って、
価格査定を行うということが一般的になっています。
尚、不動産会社が行う価格査定は、無料であるのが原則です。
【最近の不動産価格査定の問題点】
不動産会社が行う価格査定は、無料であることが原則ですが、
『価格査定で販売価格を提示した後は、自分のところで、
販売させてください。』というのが、大前提になります。
販売が目的ではない不動産の査定（鑑定）は、不動産業者ではなく、
不動産鑑定士の業務になると思います。
さて、不動産会社による価格査定において、
近年、問題化してきていることがあります。
例えば、インターネットで、
『#鳥取 #不動産 ＃価格 』で検索すると、
様々な査定サイトが、出てきます。
『不動産の条件を入力するだけで、簡単に査定』
『簡単にできるお家の査定』などのような
匿名で簡単に自分の所有する不動産の価格が分かるような
キャッチコピーが見受けられます。
悪質なサイトでは、
『鳥取の古い実家が、4千万円で売れた！』など、
実態とはかけ離れたキャッチコピーを使っていることもしばしば見受けられます。
また、そのようなサイトは、
『たくさんの不動産会社で査定してもらうのが、高く売る方法！』
という記載もされています。
【不動産価格査定サイトの実態とは・・・】
不動産価格査定サイトは、査定を希望する人のデーターを集めて、
そのサイトに登録している不動産会社に、
査定を希望する人のデーターを売却して収益を得る
という仕組みになっています。
サイトによって異なると思いますが、
そのサイトに登録した不動産会社は、
1件の売却希望の人のデーター（氏名や連絡先、不動産情報）につき、
1万円くらいの費用を支払うことになります。
サイト運営会社は、データーを1社にだけ売却するのではなく、
少なくとも5社くらいに売却すると推測できるので、
1人のデーターにつき5万円位の収益が発生するという計算になります。
実際に、不動産価格査定サイトに入力してみるとわかると思いますが、
最初は、不動産に関する情報を入れるのですが、
最終的には、氏名や連絡先を入力しなければ完了しないようになっています。
また、最後まで入力したら、
すぐに、不動産の価格が分かるということはなく、
改めて、そのサイトに登録している不動産会社から連絡が来る
ということになります。
その不動産会社は1社だけではなく、複数社から連絡が来る
ことになります。
さて、ここからが、本当の問題点になりますが、
サイトに登録している不動産会社は、
自社以外にも登録している会社があるということは承知していますので、
『不動産の価格査定をしてください。』という依頼があった場合には、
次のような心理が働きます。
『普通に価格査定したら、1千万円だけど、
他の不動産会社がそれよりも高い査定だったら、
そちらに売却活動を依頼されてしまう。
だったら、1千万円のところを、
１６百万円ということにして、
一番高い価格査定書を出そう。
でも、１６百万円では多分売れないから、
２～３か月ごとに値段の見直しを行って、
時間をかけて、適正価格にしていこう・・・』
そういう心理が働きます。
たぶん、登録している不動産業者は全員が全員、
同じことを考えるので、
査定価格は、意味もなく高いものになっているということになります。
ただ、価格差地を依頼した人は、そういう実情を知らないので、
査定価格が高い不動産会社＝高く売却してくれる不動産会社
という誤解をしてしまいます。
最近、鳥取の中古住宅もかなり高く売り出されていますが、
こういった影響かもしれません。
※高く売り出したからと言って、それが売れているということでは
ありません。
（つづく・・・）
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