前回、収益物件を購入するなら、『現所有者は、なぜ売るか？』を考えて、判断すべきと書きました。それ以外に、どんなことを気をつけたほうがいいかについて、書いていきたいと思います。
収益物件は、『入居者が入ってナンボ！！』家賃収入があってはじめて価値があります。入居者を獲得できるかどうかが、大きな鍵であることは言うまでもありません。じゃ、入居者が、獲得できるかどうか判断するためには、やはり、その収益物件の市場調査を行う必要があります。
入居者が獲得できるかどうかの三大要素は、①場所②家賃③間取りです。この三大要素が、うまくマッチしていないと、入居者の獲得が困難になります。①場所という意味の中には、市場性、需給関係なども含まれます。
これまで、いろいろな物件を見てきましたが、やはり、大学生街の１Kタイプのマンションが、もっとも安定したアパート経営ができると思います。1年に1度、入居者獲得の大きなチャンスがあり、一度入居した大学生は、4年間は居住する。。。で、4月に入居して、3月に退去するから、空室のロスが極めて少ない。そんな理由で、大学周辺のアパートがお勧めです。
私の事務所のある鳥取市内には、鳥取大学と環境大学の2つの大学があります。環境大学は、今年から公立化されたばかりで、学生数も１学年３００名程度なので、まだ、なんともいえませんが、鳥取大学は、１学年１０７０名くらいあり、８割以上が県外からの進学なので、比較的にアパート需要が大きな地域といえます。
鳥取大学の新入生の入居者獲得を、１３年間やってきました。（今後もやっていきますが・・・）その経験からも、先の①場所②家賃③間取りの重要性をとても感じます。場所や間取りが悪ければ、家賃が下がるし、逆によければ、家賃が上がる。。すごく当たり前のことですが、じゃ、どのくらいが適正な家賃なのかを見極めることが、重要なんです。高ければ、入居者は獲得できないし、安すぎれば、ロスが生じる。いかにロスを生じさせないかが不動産仲介会社に求められる技術となるので、次にあげるなら、④仲介会社の選択かも知れませんね。。
