事業用建物賃貸契約
事業用の賃貸借契約について、貸主から、契約の更新を断ることができるかどうかについて
「店舗やテナントなどを所有していて、その店舗のある土地などを売却したいと考えた場合に、借主に、賃貸借契約を解除して、明け渡しをしてもらうことができるかどうか？」
という、質問を受けることがあります。
売却理由もいろいろなケースがありますが、「相続をして相続税を支払うために売却をする。」という話も増えてきました。
ここで、具体的な契約事例を例にして考えてみます。
① 店舗としての建物賃貸借契約であり、契約期間は、
３年間ごとの更新となっている。
② 更新は、貸主と借主が協議の上、更新できるという特約がある。
③ 定期借家契約ではない普通賃貸借契約である。
近年、事業用の定期借家契約が行われるのが普及してきていますが、それでも尚、通常の賃貸借契約で店舗や事務所を賃貸するということも、かなり多く見受けられます。
事務所や店舗などの建物は、そもそも、賃貸物件として建てたのだから、貸主から解約するというケースはあまり想定していないものだと思います。
しかし、長い年月の間で、「終活のための資産整理」や「相続」、
「急に資金が必要になった」、「高い値段で売買する話が来た」・・・などの理由で、その土地を売却したいということも起こりうることです。
もともと、貸主からの解約を想定していないので、事業用の定期借家契約をしていないということも珍しくはありません。
さて、この場合において、円満に借主との解約ができるかというと、
かなり、難しいと言わざるを得ません。
借地借家法をみてみると、
借地借家法２８条
更新の拒絶は正当の事由があると認められる場合でなければ、するこ
とができない。
借地借家法３０条
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とす
る
と、定められています。
借地借家法は、住宅のみでなく、事業用の建物にも適用されます。
借地借家法のいう「正当な事由」とは、極めてハードルが高く、
売却するということは正当な事由には該当しないと考えられます。
もっとも、事業用の賃貸物件・収益物件として、借主が現在の賃貸借契約のままで賃貸を続けることができるのであれば、売買は可能ですし、それほど、問題になることはないと考えられます。
借主の賃貸借契約を解除し建物を取り壊して売却をするということが困難であるということです。
事業用の建物の賃貸借契約なども、契約する段階で、どのような契約にするかを含め、専門家に依頼したほうがいいかもしれません。
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