2020年9月30日 アパート経営に関する独り言・・・
福本啓貴氏の著作『地主を破滅に導く 危険な相続税対策』（幻冬舎MC）という
本が、あるようです。
（YAHOOから転載しています）
不動産賃貸管理業を行っている者からすれば、当然と言えば当然のことです。
大手サブリースによるアパート建築は、鳥取でも数多く行われており、
供給過多の状態になっていますが、それでも尚、アパート建築が進んでいます。
鳥取では、平成10年頃からサブリースのアパート建築が多くなりました。
テレビCMでよく見るサブリース会社が主です。
サブリース会社が、土地所有者にアパート建築を提案する際には、
『事業計画書』を作成してアパート建築を提案しています。
この事業計画に基づいてアパート建築を行っている土地所有者の方、
換言して、この事業計画を信用してアパート建築を行っている方について、
遠慮ない言い方をすると
『アパート経営がどんなものかわかっていない素人』と言えます。
上記添付のYAHOO記事には、サブリース会社の甘言にのってアパート建築を
した土地所有者をある種の被害者的な取り扱いをしていますが、
筆者は少し意見が違います。
まず、アパート経営とは何もしなくてもお金が入ってくる魔法の事業ではありません。
そもそも、どんな事業でもそのような魔法の事業はありません。
アパートを建築するということは、賃貸業者という事業主になるということです。
新たに事業を始めるわけですから、失敗する人もいれば成功する人もいる、
そしてそれはすべて自己責任です。
そういう意味で、サブリース会社のアパート経営を始めて失敗したという人は、被害者
ではなく、あくまでも事業に失敗した人というべきです。
当社では、アパートのオーナーの方には次のようなことをよく話をします。
『仮に、自動車がたいして好きでもなく、自動車のことも知らず、価格も知らず、自分
で修理することもできない友人が、自動車の販売事業を始めると言ったらどうします？
おそらく「やめとけ！」というでしょう。
自動車販売業も事業であるようにアパート経営も事業なんです。アパートの市場性や適
正家賃、需給関係、ニーズなど賃貸業者としての相当の知識がない者がアパート経営を
始めたら、それは失敗するという可能性が高いんです！
アパート経営を始めるなら、少なくとも、その専門知識を持っていなければなりません。
専門知識や経験があっても、事業に失敗することがあるように、アパート経営でも同じ
ことが言えます。
アパート経営は、何もしなくてもお金が入ってくる魔法の事業ではないのです。』
この記事に書かれている土地所有者の方などは、サブリース会社の営業マンのすすめる
まま、魔法の事業と信じてアパート経営を始めたのだろうと推測します。
仕事柄、幾度となく、大手サブリース会社の事業計画書を見ることがありますが、そ
の事業計画書には、家賃が変動する可能性があるということは記載されていたと思います。
筆者が見たものに限っては、収支計算書など数値的なものをきちんと分析すると、
とても儲からない事業であるということが分析できました。
事業計画書の資料だけを見ただけなので、営業マンがどのようなセールストークをする
のかは知りませんが、事業計画書をきちんと分析すると、いずれ破綻することが推測で
きる事業計画書でした。
「相続税対策」という言葉につられてアパート建築を決定したという可能性はあるのだ
ろうという推測もできます。
例えば、大雑把な計算ですが、1億円のアパート建築を行った場合、相続税評価は5000
万円くらいになることが多いので、5000万円くらいの資産減、相続税率２０％の人であ
れば1000万円の節税になります。
1000万円もの相続税が減額になるのであれば、それはそれで、魅力的に感じる人も多い
のではないでしょうか？
ただ、その節税分を考慮しても、サブリース会社の提案する事業計画書を真に受けるの
は危険なことだと思います。きちんと、分析すればわかることですが・・・
サブリース会社とオーナーのトラブルが表面化してから、徐々にアパート建築に対する
金融機関の融資が厳しくなってきました。
アパート経営においても、株への投資と同様に、誰かが損をすると他の誰かが得をする
ということもあります。
続きは、また今度。。。
