不動産売買に関するトラブル事例
日々の不動産取引の中で、気が付いたことをランダムに記載しています。
【共有の私道に関する事項】
土地は４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接道していなければ、住宅などの建物を建築することができません。
（建築基準法第４３条 接道義務）
建築基準法上の道路とは、公道（国道や県道、市道など）のほかに、建築基準法上の道路も含まれます。
建築基準法上の道路であれば、建築確認もとれて、建物を建築することができるのですが、その道路が私道（位置指定道路も含む。）場合には、少し、注意が必要になります。
位置指定道路などの場合は、私道であっても、通行することは可能で、土地所有者から一方的に通行を阻害されることはありません。
位置指定道路ではなく、単なる私道で、自身の持ち分がない場合には、通行すらできない場合もありますので、その場合には、購入しないほうがいいでしょう・・・
位置指定道路などの私道の場合、水道や下水道などのインフラ施設の引き込みを行うような場合には、その土地所有者の承諾が必要になります。
土地所有者によっては、必ずしも、承諾してくれるとは限らないので、実質的には、建築できない土地ということにも、なりかねません。
また、その私道が共有持ち分で、自分自身も持ち分を持っているというケースではどうなるかというと、他の共有持ち分者全員の承諾を得なければならないということになります。
民法２４９条によると、共有物について、保存・管理・変更（処分）などによって、どのようなことができるかが定められています。
保存・・現状を維持するための行為（工事）
各共有者が単独で行うことができます。
例えば、道路に穴が開いたので補修するなどが考
えられます。
管理・・性質を変えない範囲で利用改良する行為（工事）
各共有者の過半数で行うことができます。
例えば、道路のアスファルトを施工しなおす工事
などが考えられます。
変更（処分）・・改変・処分する行為。
共有者全員の同意が必要になります。
例えば、上下水道管やガス管などの引き込み工事
などが考えられます。
民法の規定によると、私道の全員の同意が得られなければ、水道や下水道などの工事を行うことができないとなり、実質的に、建物の建築ができない土地となってしまいます。
このようなトラブルを避けるためには、事前に、共有所有者から承諾を得ておく必要があります。
不動産会社の仲介などで購入する場合や不動産会社が売主
となっている土地を購入する場合には、不動産会社は売買契約の締結までに、重要事項説明を行うようになっています。
この重要事項説明書の中に、『私道に関する事項』という項目があり、これらのことを説明する義務を負っているので、その際に、納得のいくように説明をしてもらってから購入したほうがいいと言えます。
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